不動産広告の専有面積は壁芯・内法という2つの測り方があります。

皆様は壁芯面積と内法面積の違いはご存じでしょうか？

この違いが解らなければ住んでみたら意外と部屋が小さく感じることもあります。

このページでは壁芯と内法の違いや面積の差、広告上どちらで記載しているかをご説明します。

賃貸物件や新築・中古マンションを探す時に役立つ情報ですので是非参考にしてください！

壁芯面積と内法面積の違い

壁芯面積と内法面積の違いは一言でいえば「面積の測り方の違い」です。具体的に言えば以下の違いがあります。

壁芯面積（かべしん・へきしん）＝壁・その他の区画の中心線で測定した面積。

内法面積（うちのり・ないほう）＝壁・その他の区画の内側線で測定した面積。

図で違いを示すとこのようになります。

上記のように、壁芯面積は内法面積に中心線から内側線にかけての面積が加算されるため、壁芯面積の方が内法面積よりも広くなります。

なぜこのように壁芯・内法という2つの概念があるのでしょうか？それは「面積の扱い方の違い」と「法律の違い」が関係しています。

面積の扱い方の違い

壁芯面積は「設計時」に重要であり、内法面積は「使用時」に重要となります。

設計段階においては、「居住スペースを如何に広くとるか？」という考えよりも「建物の構造・強度は大丈夫か？」という考えを優先します。構造や強度を考える時には建物を壁芯面積で考える必要があります。

一方、建物の「使用時」においては実際の使用可能スペースである内法面積が重要になります。内法面積が配置可能な家具・家電の大きさを決めるからです。

法律の違い

建築基準法では床面積の計算方法を「床面積は建築物の各階又はその一部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による」と定めています。つまり壁芯面積で計算する必要があります。建築基準法の目的はこれから建てる建物が構造・環境などの基準に合致しているかをチェックするものなので、設計時に重要な壁芯面積で考えることになります。

出来上がった建物を登記するためのルールである不動産登記法では建築基準法と同じく壁芯面積が基本となりますが、「一棟の建物を区分した建物については、壁その他の区画の内側線」とする注記があります。つまり、一戸建ては壁芯面積で、マンションやアパートなどの区分所有物件は内法面積を登記することになります。

面積の差はどれくらい？

繰り返しますが、壁芯面積は内法面積よりも床面積は広くなります。では、面積の差はどれくらいあるのでしょうか？

壁芯面積と内法面積の差は“壁の厚み”が大きく影響します。壁が厚くなるほど壁芯から内側線までの面積が大きくなるため、面積差が大きくなります。逆に、壁が薄いと面積差は少なくなります。

木造建物の場合、柱を壁の中に組み込む大壁使用の場合は130mm程度が一般的な壁の厚さになります。鉄筋コンクリート(RC構造)の場合、壁式構造で160mm～180mmが一般的な厚さになりますが、断熱材や壁紙などを含めると300mm程度の厚さになることもあります。

木造よりもRC構造の方が壁は厚くなるため、壁芯と内法の面積差は大きくなります。

また、部屋の広さや間取りも面積差に影響します。壁の厚さが同じである場合、部屋が広くなればなるほど面積差は小さくなります。2LDK/3LDKなど室内に壁が増える間取りだと面積差は大きくなります。

このように壁芯と内法の面積差は壁の厚さや広さ・間取りに影響されるため、一概にどれくらいの差があるかは判断できません。あくまで参考値ですが、壁芯と内法の面積差は5％～10％程度と考えておけばよいでしょう。

不動産広告では壁芯・内法のどちらが記載される？

不動産広告においては業界ルールである「不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）」により、原則として「壁芯面積」で表示することとされています。ただし、実情は新築物件・中古物件・賃貸物件で取扱いが異なっています。

新築マンション・新築戸建て物件の場合

新築マンションや新築戸建て物件の不動産広告においては、多くの場合で床面積を“壁芯面積”で記載しています。主な理由は「専有面積を大きく表示できるから」です。広い方が購入者にとって魅力ですし、競合他社のマンションが壁芯面積で記載しているのに自社マンションは内法面積だと広告戦略上不利になってしまいます。また、新築マンション等では建築中段階から販売広告を打ち出すため、その段階では正確な数値は壁芯面積しか表せないという事情もあります。これらの理由で新築の不動産は壁芯面積で表示されるケースが殆どです。

中古マンションの場合

中古マンションの広告においては“内法面積”で表示されているケースが多くなります。中古マンションは既に登記されていますので内法面積も判明していますし、購入者としても壁芯面積より実際に使用できる面積である内法面積の方が重要な情報です。表示規約上も「登記面積である旨」を記すことで内法面積のみでの広告表示を認めています。

賃貸マンション・アパートの場合

賃貸マンション・アパートの場合は内法面積で記載されているケースが多いですが、「専有面積25.08㎡」などと壁芯・内法のどちらの表示なのかハッキリしていないケースもあります。正確に知りたいときは、不動産会社や管理会社に確認することをおすすめします。

まとめ｜大切なのは内法面積

いかがでしたでしょうか。この記事の要点をまとめます。

• 壁芯面積＝壁・その他の区画の中心線で計算した面積。
• 内法面積＝壁・その他の区画の内側線で計算した面積。
• 壁芯面積よりも内法面積の方が小さくなる。
• 不動産広告では新築物件は壁芯面積、中古物件では内法面積、賃貸物件はどちらかハッキリしないケースが多い。

大切なのは、「内法面積を知ること」です。内法面積は実際に使用可能なスペースを意味し、お部屋に住むときに重要なのは内法面積だからです。壁芯面積だけで判断すると、実際に住んでみたら意外と部屋が小さく感じることもあります。

広告を見た時、専有面積が壁芯なのか内法なのかは確認するようにしましょう。内法面積がわからなければ不動産会社や管理会社に確認しましょう。できたら、内見時にメジャーなどで実際の寸法を測ることをおすすめします。