賃貸契約の更新時期に発生する“更新料”。

賃貸契約時において家賃や共益費ばかりに気を取られ見落としがちな費用と言われます。

特に一部の地域によっては賃貸契約には更新料という概念はあまりなく、更新料という費用を聞いたことが無い人も多くいます。

物件によっては高額となる更新料を支払い拒否することができるでしょうか？

このページでは更新料の支払い義務や相場、値下げ交渉の可否や支払拒否した場合のリスクについてご紹介します。

お部屋探しの落とし穴となるかもしれない事ですので事前によく確認することが大切です！

更新料とは？

賃貸契約における更新料とは「入居者が契約更新時に貸主（＝大家さん）に対して支払う費用」のことです。マンションやアパートなどの賃貸契約は通常、1年ないし2年程度の契約期間が定められており、契約期間終了後は自動更新条項により従前の内容と同一で更新されます。更新料条項のある賃貸契約では契約更新の際に家賃や共益費とは別に更新料が発生します。

更新料の性質は2011年の最高裁判決において、

更新料は、一般に、家賃の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解するのが相当である。

とされています。「家賃の補充」という表現を言い換えれば、月々の家賃を抑える代わりに更新時において家賃の補充のために更新料を支払うといった意味です。これを入居者の視点で解釈した場合は「月々の家賃が低くする代わりに契約更新時に支払うもの」、大家さん視点で解釈した場合は「月々の家賃を抑える代わりに更新時にまとめて頂くもの」となります。入居者のメリットとしては、更新前に退去するのであれば結果的に安い賃料で借りることができるという点です。

ただし、これはあくまで原則的な考えであり、実際の損得は個々の賃貸契約で判断する必要があります。家賃は周辺相場と比べ安くないのに更新料は高いような賃貸物件も存在するからです。

更新料の地域性

更新料は地域によって発生するところ・発生しないところが大きく分かれます。更新料は主に東京・神奈川・千葉などの関東圏では発生し、大阪・兵庫・奈良など関西圏においては発生しないケースが多いです。関西方面から関東方面へ引っ越しする時にはじめて更新料という費用を知った人も多くいます。

ただし、関西圏の中でも京都だけは更新料習慣が強い地域であり、額としても関東圏よりも高額な場合が多いです。広島や岡山など中国地方については更新料が発生しやすく、九州は更新料が発生しない場合が多いです。

更新料を設定するかどうかはあくまで大家さんの考え方次第であるため、東京であっても更新料が発生しない物件は多くあります。更新料が発生するかどうかはあくまで個別の賃貸契約によるため、契約前によく確認することをおすすめします。

更新料の相場は？

更新料の相場も地域によってバラつきがあります。更新料を設定している地域の相場を都道府県別に見ると以下の通りです。

上記の通り、東京・神奈川などの関東圏および京都府は更新料の相場が最も高くなっています。大阪・兵庫など京都を除く関西圏や九州は更新料が発生していない場合が多く、発生していても事務手数料程度のものであることが多いです。

更新料は支払い拒否できる？

更新料は賃貸契約に基づく費用です。賃貸契約は諾成契約（お互いが合意した時点で有効となる契約）ですので、口頭契約でも成り立ちますが通常は賃貸契約書を取り交わします。賃貸契約書に更新料の記載があり、双方が合意（署名）している場合は更新料に関する条項を合意していることになり契約は有効です。つまり、契約書に記載があれば原則として入居者に更新料支払い義務が生じます。逆に、賃貸契約書に更新料の記載が無い場合は、他に更新料に関して合意した証拠が無ければ支払根拠が無いため請求されたとしても拒否できると考えてよいでしょう。

では、賃貸契約書に更新料に関する条項が記載されていればどのような内容や金額でも支払い義務はあるのでしょうか？その判断には消費者契約法10条が適用されるか否かが鍵となります。

消費者契約法（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）

第十条　消費者の不作為をもって当該消費者が新たな消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたものとみなす条項その他の法令中の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比して消費者の権利を制限し又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

消費者契約法10条に抵触するような更新料であれば契約書に記載があったとしてもその条項は無効となり、支払義務が無くなる可能性はあります。

その点について、最高裁は2011年に以下のような判断を下しています。

最高裁判例　平成23年7月15日

賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条にいう『民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの』には当たらないと解するのが相当である。

この判例で注目すべきポイントは「更新料が高額なのか」「条項が具体的に記載されているか」という点です。それぞれのポイントについて解説してみましょう。

更新料の額が高額すぎる場合

判例においては「更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情」がある場合は消費者契約法10条に該当し無効となるとしています。更新料の額が高額かどうかは、判断する人の主観によるためバラつきがあります。では、いくらくらいが「高額」になるのでしょうか？その点については以下のような複数の判例があります。

• 1年更新で賃料2カ月分の更新料は適法＝更新料支払い義務あり（2011年最高裁判例）
• 1年更新で賃料3.12カ月分の更新料は適法＝更新料支払い義務あり（2012年大阪高裁判例）

これらの判例を見ると、賃貸契約の期間が1年で更新料が賃料の3カ月以下程度であれば高額とは言えず無効にはならないと判断できそうです。その基準を大幅に上回るような更新料は無効となる可能性があります。しかし、更新料特約はあくまで原則有効であるため消費者契約法10条により無効とするためには訴訟など法的手続きを取る必要があるでしょう。

賃貸契約書に更新料条項が一義的かつ具体的に記載されていない場合

判例においてもう一つ注目すべきなのが、更新料条項の前提が「賃貸契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項」としている点です。裁判所は消費者契約法10条による無効を議論する前に、その更新料条項は一義的かつ具体的に記載されているのか？ということについて言及しています。

更新料というものは法律的に支払い義務を規定しているものはなく、あくまで当事者間の合意（＝特約）を支払根拠としています。そもそも賃貸契約書に更新料の記載が無い場合や、記載があったとしても金額が記載されていないなど一義性・具体性に欠ける場合は特約自体が無効となる可能性があります。

更新料を支払い拒否したらどうなる？

更新料を請求され支払いを拒否したらどうなるのでしょうか？法的に有効な更新料条項がある前提として、入居者が支払いを拒否した場合のリスクについてご説明します。

契約解除される可能性がある

更新料を支払わなければならないのに支払いを拒否した場合、債務不履行により家主から賃貸契約を解除される可能性があります。通常、入居者は借地借家法による法的保護が受けられるため、家主はむやみやたらに契約解除することはできません。家主から契約解除を申し出るには「正当事由」が必要となります。賃貸契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料は入居者にとっての債務ですので、原則として家主に対し支払い義務があります。その義務を怠ると「正当事由」に該当する可能性があり、契約解除されるリスクがあるのです。

尚、借地借家法上は賃貸契約の期間満了までに家主・入居者の合意を基に更新（合意更新）できなかった場合は、賃貸契約は更新されたものとする「法定更新」という制度があります。法定更新の場合も更新料を請求できるかは裁判例が分かれていますが、賃貸契約書に「法定更新の際も更新料を支払う」といった記載があれば支払わなければならないでしょう。

滞納による遅延利息が発生する可能性がある

更新料を支払わなければならないにも関わらず支払を拒否した場合、滞納によって家主から遅延利息を請求される場合があります。賃貸契約書に遅延利息について記載が無い場合も請求される可能性があります。なぜなら、金銭債務の不履行によって生じた損害は相手に遅延損害金として請求できると民法・商法で規定されているからです。

更新料の支払いを拒否しているとそれ以上のお金を払わなければならなくリスクがあるのです。

値下げ交渉や分割払いは可能？

「更新料は高すぎて一括では払えない！値下げ交渉や分割払いは可能か？」と思っている人も多いと思います。更新料の値下げや分割払いの交渉は賃貸契約の締結前・後で状況は大きくことなります。それぞれの場合で解説しましょう。

賃貸契約締結前

賃貸契約の締結「前」であれば、更新料の値下げや分割払いの交渉ができる余地は大きいです。契約締結前ですので、家主・入居者ともに契約内容の合意に至る前段階です。入居者からすれば条件が合わなければ契約しなければいいだけであり、家主側は更新料は下げてもいいから空室を埋めたいと強く考えているならば値下げや分割払いの要望にも応じる可能性があります。

賃貸契約締結後

賃貸契約を締結した「後」においては更新料の値下げ・分割払いの交渉は基本的に難しくなります。何故なら、契約書記載の条件で家主・入居者双方が既に合意しているからです。家主側からすれば「合意しているんだから約束は守ってよ」というスタンスが基本となります。一方、入居者は交渉材料とする要素が乏しいため更新料の値下げや分割払いは難しくなるのです。

ただし、金銭的な事情から本当に支払いが困難であるならば家主側も交渉に応じてくれる場合はあります。

更新料がある物件を借りる時は実質家賃で判断しよう

これまでご説明してきました通り、賃貸契約書に更新料の記載がある場合は原則として支払いは拒否できません。よって、更新料ありの賃貸物件を契約期間以上で借りる時は、家賃に更新料を加味した「実質家賃」で判断するようにしましょう。

例えば「契約期間1年・家賃90,000円・更新料45,000円」の場合、更新料を加味した実質家賃は93,750円（家賃90,000円+月額更新料3,750円）となります。家賃だけで損得を判断するのではなく、更新料を加味した実質家賃が割安なのか割高なのかを判断することが大切です。

家賃だけを見て安いと思って借りた物件も更新料が高いと結果的に割高な賃貸物件を借りることになってしまいます。後で後悔しないように、契約前に条件をよく確認し自分に合った最適な賃貸物件を選ぶようにしましょう。