地震に強い賃貸マンション・アパートの選び方|耐震基準を理解しよう

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耐震基準による地震に強い賃貸マンション・アパートの選び方

日本に住んでいる以上、「地震」の危険性は切り離せません。過去には阪神・淡路大震災や東日本大震災など大地震が多く発生し、たくさんの命が奪われています。地震のリスクを少しでも下げ安全性の高くするには、「地震に強い建物」に住むことが大切です。これから賃貸マンション・アパートを借りようとする人に、地震に強い物件の選び方や耐震性のカギとなる「耐震基準」についてわかりやすくご説明します。

地震への安全性のカギである耐震基準とは?

地震の揺れに強く安全性の高い賃貸物件を判断する上で重要なのが「耐震基準」です。耐震基準とは建築基準法で定められた「地震に対する耐性」に関する基準であり、マンション・アパートはこの耐震基準に適合する構造で建築されています。建築基準法は建物に耐久性などの基準を設けることで地震などの災害や火災等による被害を少なくことを目的とした法律であり、マンション・アパートは建築基準法で定められた安全基準以上の性能をもって建築することが義務付けられています。

建築基準法は(耐震基準)は1950年に施行されて以降度重なる改正を重ねており、新しい基準であるほど安全性が高い建物といえます。耐震基準は大地震が起こるたびに少しずつ改正されてきました。地震に対する安全性としてのターニングポイントになるのが1981年(昭和56年)6月1日の建築基準法大改正であり、改正前が「旧耐震基準」改正後が「新耐震基準」と呼ばれます。

【参考】耐震基準(Wikipedia)

旧耐震基準

旧耐震基準=中地震(震度5強程度)では倒壊・崩壊しない

1950年の建築基準法施行から1981年の大改正前までの耐震基準を「旧耐震基準」といいます。旧耐震基準のポイントは「中地震(震度5強程度)では倒壊・崩壊しないことを基準にしている」ということです。倒壊・崩壊さえしなければよく、亀裂などの損傷は問題にはされていません。

旧耐震基準の問題点は「大地震(震度6以上)に対する規定が特にない事」です。大規模地震が想定されていない基準のため、旧耐震基準適合の建物では震度6以上の大地震が発生した場合は被害が大きくなる可能性があります。

わかりやすく説明すると、旧耐震基準とは「震度5強程度の中地震では“倒壊”しないよ。でも建物は損傷するかもしれないよ。大地震は倒壊の可能性があるよ」という基準になります。

新耐震基準

新耐震基準=中地震(震度5強程度)では殆ど損傷を受けず大地震(震度6以上)でも倒壊・崩壊しない

1978年に発生した宮城県沖地震の被害が大きく、それを受けて1981年に建築基準法が大幅に改正されました。この改正以降が新耐震基準と呼ばれています。新耐震基準の大きなポイントは建物の構造計算において「許容応用力計算」「保有水平耐力計算」を義務付けたことです。

許容応用力計算とは「建物を構成している建築材が損傷を受けない最大の力の計算」です。わかりやすく説明すると、「建物がどの程度の地震まではほとんど損傷を受けないか」という基準です。新耐震基準ではこの許容応力度を「震度5程度の地震に耐えられる大きさ」と基準付けしました。つまり、新耐震基準適合の建物は震度5程度の地震ではほとんど損傷を受けないように構造計算されているということです。

次に保有水平耐力計算とは「どの程度の地震まで建物が倒壊・崩壊しないか」を計算することです。新耐震基準では保有水平耐力度を「大規模地震(震度6以上)でも耐えれるような基準」としています。つまり、新耐震基準適合の建物は震度6程度の地震では倒壊・崩壊しないように構造計算されています。

新耐震基準のポイントをまとめると「中地震(震度5程度)ではほとんど損傷を受けず、大地震(震度6程度)でも倒壊・崩壊しない」ということです。

わかりやすく説明すると、新耐震基準とは「震度5強程度の地震では殆ど損傷しないよ。震度6位程度の大地震でも倒壊しないよ。」という基準になります。

地震に強いマンション・アパートの選ぶには、その建物が新耐震基準に適合しているか確認することが大切です。

新か旧か?耐震基準の見分け方

地震に強い建物を選ぶには、その建物が新耐震基準に適合しているかどうかを確認することが大切であることは理解できましたでしょうか。次に、借りたい賃貸マンション・アパートが新耐震基準適合なのかどうか判断する方法をご説明します。

「完成日(築年月)」ではなく「建築確認日」に注目する

建物完成日(築年月)ではなく建築確認日で判断

新耐震基準が適合している建物は、「建築確認日(建築確認申請日)」が「1981年(昭和56)年6月1日以降」の建物です。勘違いしやすいポイントですが、「建物完成日(築年月)」が1981年以降ではありません。

マンション・アパートを建築するには、建築しようとしている建物が建築基準法に適合しているか指定確認検査機関に確認して貰わないと工事に着工できない仕組みとなっています。言い換えれば、どの耐震基準に適合しているかは建物完成日ではなく建築確認日で判断するということです。建築確認日と建物完成日にはタイムラグがあり、完成日が1981年6月以降だから新耐震基準だと思っていたらそうではなかったという間違いが起きやすいので注意が必要です。

完成日(築年数)で判断するなら「完成日-2年」で推測

築年月からの耐震基準推定方法

スーモやホームズなどの物件情報には建築年月日(建物完成日・築年数)が記載されていても、建築確認日はあまり記載されていません。建物完成日から新耐震基準か否かを判断するには「建物完成日(築年月)-2年が1981年6月1日以降かどうか」で推測できます。建築確認申請が行われてから工事完成までには通常は数カ月~1年半程度ですが、工事が順調に進まなかった物件や大規模マンションなどは工事完成までに2年以上かかった物件もあるからです。ただし、この方法はあくまで推測なので賃貸マンション・アパートを借りる前に不動産会社に確認するようにしましょう。

木造建物なら建築確認日が「2000年(平成12年)6月1日以降」なら更に良い

2000年基準(新・新耐震)

木造建物の場合は建築確認日が「2000年(平成12年)6月1日以降」であれば更に耐震性が向上しています。この基準は「2000年基準」「新・新耐震基準」と言われています。2000年基準は1995年に発生した阪神・淡路大震災で多くの木造住宅が倒壊したことから制定されました。2000年基準では木造住宅において「地盤に応じた基礎の設計」「接合部に金具取付による補強」「偏りのない耐力壁の設置」を義務付けられ、更に耐震性能が向上しています。

木造アパートや戸建を借りる場合、2000年基準適合物件が地震に強い建物と判断できます。耐震性を重視するのであれば建築確認日が2000年6月1日以降の建物を選ぶと良いでしょう。

旧耐震基準適合建物なら耐震診断を受けている物件を選ぶ

耐震診断

旧耐震基準で建築された賃貸マンション・アパートを借りる場合は、少なくともその建物が「耐震診断を受け結果が問題ないか」確認するべきです。耐震診断とは、旧耐震基準で建てられた建築物が現行基準での耐震性を有しているか診断するものです。耐震診断を受け、結果が問題のない物件は新耐震基準と同等以上の耐震性能を持っていることになります。

耐震改修促進法により旧耐震基準のマンション・アパート所有者は耐震診断を受けることを努力義務として課されています。努力義務ですので実施が義務付けられているわけではなく、耐震診断を行っていない物件は多くあります。借りたい物件が耐震診断を実施しているかどうかは賃貸契約前の重要事項説明において説明されますのでよく確認するようにしましょう。

新耐震基準適合だからといって絶対安全ではない

旧耐震よりも新耐震の方が地震に対する耐久性は安全であることを説明しましたが、新耐震基準適合のマンション・アパートだからといって絶対安全であるとは言い切れません。大規模地震が発生するごとに強化されてきた基準ですが、それを上回る規模の地震が今後発生するかもしれないからです。

また、現行の耐震基準では直下型地震(活断層型地震)への耐震計算はできていませんし、地盤固有周期と建物固有周期が合致したら想定以上のダメージが発生する恐れもあります。ただし、直下型地震であった阪神・淡路大震災においては新耐震基準の建物は旧耐震基準の建物に比べ被害が少なかったというデータがあります。

直下型地震は活断層に近い地域で起きやすいので、住みたい物件の近くに活断層があるかどうか調べることをおすすめします。

【参照】活断層図について(国土地理院)

また、地震以外にも津波の危険性も考慮すべきです。津波被害が想定される地域については各自治体の水害ハザードマップで公開されています。インターネットで「お住まいの市区町村名+水害ハザードマップ」と検索すると調べられます。

【参照】津波ハザードマップ(東京都港区の場合)

【参照】水害ハザードマップ(大阪市北区の場合)

耐震基準以外にも地震に強い物件を選ぶポイントがありますので、それぞれを総合的に判断して最適な賃貸マンション・アパートを選ぶことが大切です。

  • 免震・制震構造のある賃貸マンションを選ぶ
  • 地盤の強い地域の賃貸物件を選ぶ
  • 津波の危険性が少ない賃貸エリアを選ぶ
  • 災害避難所に近い賃貸物件を選ぶ

主な地震と耐震基準の変遷

耐震基準は大きな地震が発生するたびに改正・強化されてきました。建築技術の向上や今後も改正されていくと思われます。ここでは日本における地震・出来事と耐震基準の変遷について時系列でご紹介します。

年月日耐震基準の分類内容
1920年(大正9年)12月1日基準外市街地建築物法施行。この時点では地震に関する規定無し。
1923年(大正12年)9月1日関東大震災発生。マグニチュード7.9、最大震度7(推定)。
1924年(大正13年)市街地建築物法施行規則改正。地震規定が設けられた。
1948年(昭和23年)6月28日福井地震発生。マグニチュード7.1、最大震度6(当時基準)。
1950年(昭和25年)11月23日旧耐震基準市街地建築物法を廃止し、新たに建築基準法施行。地震力を水平震度0.2に引き上げ。
1950年(昭和25年)建築基準法改正。防火・壁量規定を強化。
1968年(昭和43年)5月16日十勝沖地震発生。マグニチュード7.9、最大震度5(当時基準)。
1971年(昭和46年)6月17日建築基準法改正。木造基礎をRC造の布基礎に規定。RC造の柱内鉄筋量増加。
1978年(昭和53年)6月12日宮城県沖地震発生。マグニチュード7.4、最大震度5(当時基準)。
1981年(昭和56年)6月1日新耐震基準建築基準法大改正。倒壊防止性能を確認する構造計算追加。一次・二次設計の導入。この改正以降が新耐震基準。
1987年(昭和62年)建築基準法改正。準防火地域で木造3階建てが建設可能となる。高さ制限が緩和される。
1995年(平成7年)1月17日阪神・淡路大震災(兵庫県南部地震)発生。マグニチュード7.3、最大震度7。
1995年(平成7年)12月25日耐震改修促進法施行。特定建築物所有者に現行と同等以上の耐震性能を確保するよう努力義務を課す。
2000(平成12年)6月1日新・新耐震基準

(2000年基準)

建築基準法大改正。限界耐力計算法導入。木造住宅に筋合い金物固定・地耐力基礎設計・耐力壁配置を義務化。
2005年(平成17年)11月17日構造計算書偽造問題(姉歯事件)発覚。居住用物件の耐震信頼性が揺らぐ。
2007年(平成19年)6月20日建築確認・検査を厳格化。3階建て以上の共同住宅は中間検査が義務付けされる。
2011年(平成23年)3月11日東日本大震災(東北地方太平洋沖地震)発生。マグニチュード9.0、最大震度7。戦後最悪の自然災害。
2013年(平成25年)11月25日耐震改修促進法改正。対象建物の範囲拡大、大規模施設は耐震診断の義務化。
2016年(平成28年)4月14日熊本地震発生。マグニチュード7.3、最大震度7。

まとめ

耐震基準による地震に強い賃貸マンション・アパートの選び方について要点をまとめると以下の通りです。

  • 旧耐震よりも新耐震適合建物の方が地震に強い。
  • 旧耐震と新耐震の分かれ目は1981年6月1日。
  • 建物完成日ではなく建築確認日で判断する。
  • 建物完成日で判断する場合は「築年月-2年」で推測できる。
  • 木造アパートの場合は2000年基準適合物件が耐震性は高い。
  • 新耐震適合だからといって油断は禁物。
  • 旧耐震建物の場合は耐震診断実施の有無を確認する。

これらのポイントを理解した上で賃貸マンション・アパートを探すことで地震に強い物件を見つけることができます。地震はいつ発生するかわかりませんので備えは大切です。耐震性が良い建物に住むことでリスクを下げることができますので、お部屋探しをする上で是非参考にしてください。

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