大阪の悪徳不動産会社一覧や悪質な手口、信頼できる不動産屋の見分け方をご紹介します！

皆様はマンション・アパートや店舗・事務所等の賃貸契約時や収益物件等の不動産購入の時、悪徳不動産屋に騙されたという経験はありませんか？

悪徳不動産業者は自己の利益を第一に考えるため、本来不要な費用の上乗せ等のぼったくり行為をしたり、顧客に不都合な物件・契約上のデメリット等を隠したりします。

そのような不動産屋を利用した場合、過剰な初期費用を支払う事となったり入居後に後悔する可能性が高まるので注意が必要です。

このページでは大阪の悪徳不動産会社一覧やその手口、信頼できる不動産屋の見分け方についてご説明します。

賃貸契約や不動産購入時に損する事の無いようにお役立てください！

大阪には悪徳不動産会社が多い？

大阪に限らず悪徳不動産会社は多く存在するので注意が必要です！

悪徳不動産会社とは、

• 顧客の利益よりも会社の利益を優先している
• 顧客を騙すような手口で荒稼ぎしている
• コンプライアンス違反を平気で行っている

といった不動産屋のことをいいます。

大阪に限らず日本各地に悪徳不動産会社は数多く存在します。

一般社団法人不動産適正取引推進機構の統計データによると、令和5年3月31日時点において全国に不動産会社（＝宅地建物取引業者）は129,604社存在し、新規参入等で増加傾向にあります。

大阪においては12,141社以上、東京に至っては24,799社もの不動産業者が存在しています(個人事業者を除く)。

不動産会社も事業者である以上、自社の利益を追求することを第一の目的としています。

中には顧客第一の良心的な不動産会社も存在しますが、自己の利益追求のため顧客の不利益を顧みない悪徳不動産会社が多く存在するのが実情です。

悪質な不動産屋を利用してしまうと、

• 本当はもっと希望条件に合う賃貸物件があるのに紹介して貰えず入居できなかった
• 契約上のデメリットや落とし穴を知らずに契約してしまった

といった事に遭ってしまう可能性がありますので注意が必要です。

顧客側としては、騙されて条件の悪い賃貸物件や不動産購入をしてしまわないように、悪徳不動産屋を見分けて取引をすることが大切です。

大阪の悪徳不動産会社一覧

大阪府の場合、大阪府知事が行政処分を下した不動産会社(=宅地建物取引業者)の一覧を公表していますので、大阪の悪徳不動産会社を見分けるための参考にすることができます。

不動産取引業を行う上で必要な宅地建物取引業者免許の免許発行者である都道府県知事（大阪府の場合は大阪府知事）または国土交通大臣は、宅地建物取引業法(=宅建業法)に基づき不動産会社を監督し法律に違反する行為があれば免許取消・業務停止などの行政処分を下します。

例えば大阪府の場合、過去5年以内に行政処分を行った不動産業者を下記のような内容で公開しています。

※「免許証番号」「商号又は名称」「代表者」は一部省略していますが、大阪府のホームページでは実名が確認できます。

【参照】大阪府知事が行った行政処分（宅地建物取引事業者）

大阪府以外の不動産会社の行政処分履歴は国土交通省のネガティブ情報等検索サイトで確認することができます。

【参照】国土交通省ネガティブ情報等検索サイト(宅地建物取引事業者)

処分内容は重い処分から順に、「免許取消＞業務停止＞指示」となっています。

一見して免許取消処分を受けている不動産業者は一律的に悪徳であると判断しがちですが、倒産等のやむを得ない理由で免許取消処分となっているケースも多いため、悪徳不動産会社を見分ける参考とするなら処分内容よりも処分理由を重視する必要があります。

処分理由から見る悪徳危険度

大阪府知事など免許発行者が不動産会社を行政処分する理由は主に以下の通りです。

以下に各処分理由と悪徳不動産会社の危険度についてご説明します。

役員・政令の使用人の欠格(悪徳危険度：★★★★★)

処分理由が「役員の欠格」または「政令の使用人の欠格」の場合、何等かの不祥事を起こした悪徳不動産会社である可能性があります。

不動産会社の役員(社長・取締役など)や政令の使用人(店長など責任者)に宅建業法で定められる欠格事由に該当すると免許取消となり、不動産売買や賃貸の仲介・媒介などの業務を行うことができなくなります。

役員・政令の使用人の欠格事由は様々なものがありますが、一例を挙げると以下のような事由があります。

• 宅建免許を不正取得した
• 情状が特に重い不正不当行為を行った
• 禁固以上の刑が処せられ、刑の執行が終わってから5年が経過していない
• 宅建業法違反・暴力的な犯罪・背任罪について罰金以上の刑が処せられ、刑の執行が終わってから5年が経過していない
• 暴力団構成員または関係者等であることが判明した

上記のように、コンプライアンス的に非常に危険な行為を行っていた可能性があるため、悪徳不動産会社としての危険度は高い処分理由と言えます。

不正不当行為(悪徳危険度：★★★★★)

処分理由が「不正不当行為」の場合、何等かの不祥事を起こした悪徳不動産会社である可能性があります。

不正不当行為とは不動産売買や賃貸などの取引に際し、借主・貸主・金融機関等を騙すような行為を行った場合に行政処分が下される処分理由です。

不正不当行為の例としては、

• 重要事項説明に重大な虚偽記載を行った
• 物件購入時のローン利用時に、過大な融資を引き出すために金融機関に実際よりも高い購入金額を記載した契約書を発行した
• 顧客の預り金を流用した

といった行為が挙げられます。

不正不当行為を行った場合の行政処分は業務停止処分が一般的ですが、情状が特に重い不正不当行為の場合は免許取消処分が下されることもあります。

処分理由が不正不当行為の場合は悪徳不動産会社としての危険度は高い処分理由と言えますので注意が必要です。

取引の公正を害する行為(悪徳危険度：★★★★☆)

取引の公正を害する行為とは、不正不当行為よりも軽微ではあるが公正な取引を害する行為を行った場合に行政処分が下される処分理由です。

取引の公正を害する行為の場合、一般的には業務停止処分よりも軽い指示処分となることが一般的です。

不正不当行為よりも軽微とはいえ、免許発行者が問題視していることには変わりはありませんので、悪徳不動産業者のリスクが高い処分理由といえます。

重要事項説明義務違反(悪徳危険度：★★★★☆)

不動産会社は宅建業法に基づき、物件の売買契約や賃貸借契約の締結時において、取引で特に説明を要すべき重要事項を宅地建物取引士が説明する義務があります(重要事項説明義務)。

物件の売買契約や賃貸契約は顧客に損失を生じる恐れがあるため、契約上の重要事項説明は不動産会社にとって大切な業務の一つと言えます。

重要事項説明義務は書面をもって対面(ビデオ通話等オンライン環境を含む)にて説明をする事が必要であり、仮に顧客が不要といったところで省略することはできません。

• 重要事項説明書を発行しなかった
• 重要事項説明書は発行したが宅地建物取引士による説明を行わなかった

という場合は重要事項説明義務違反であり、指示などの行政処分が下される処分理由です。

重要事項説明をされなかった場合は契約上のリスクを把握しないまま物件購入・賃貸契約を行ってしまうことになるため、そのような不動産会社は悪徳危険度が高いといえます。

ただし、重要事項説明は不動産会社にとって負担が大きい業務であるため、省略している不動産業者も存在するのが実情です。

専任の宅地建物取引士の不在(悪徳危険度：★★★☆☆)

宅建業法では不動産会社は店舗・事業所ごとに専任の宅地建物取引士を設置する義務を定めています。

専任の宅地建物取引士の設置義務に違反した場合、業務停止処分が下されることが一般的です。

急な退職などの理由で専任の宅地建物取引士を設置できていない場合があるため一概に悪徳危険度は高いとは言えませんが、プロである宅地建物取引士がいない不動産会社との取引は避けた方が良いでしょう。

営業保証金未供託(悪徳危険度：★★☆☆☆)

不動産会社として宅地建物取引業を行うにあたっては、営業保証金または弁済業務保証金を法務局に供託する必要があります。

不動産取引は高額な取引となるため、不動産会社の責任を担保する資金として営業保証金又は弁済業務保証金を供託することが義務付けられています。

営業保証金が未供託の場合、業務停止処分を受け、未供託状態が継続すると免許取消処分となります。

営業保証金未供託は不動産会社が廃業を前提としているケースが多く既に営業終了していることが多いため、そのような不動産業者と取引する事はあまりないと思われます。

よって、悪徳危険度は低い処分理由となりますが、営業保証金が未供託の状態で営業を行っている場合は悪質な業者といえますので注意が必要です。

事務所不確知(悪徳危険度：★★☆☆☆)

不動産会社として宅地建物取引免許を受けるには、業務が遂行できる実態のある事務所を持つ必要があります。

免許発行者が不動産業者の事務所を確認できない場合、事務所不確知として免許取引処分が下されます。

事務所不確知は不動産会社が既に実質的に廃業しているケースが多いため、顧客が取引する可能性は低いと思われますので悪徳危険度は低い処分理由と言えます。

法人の破産・解散(悪徳危険度：★☆☆☆☆)

法人の破産(又は解散)は不動産会社が倒産していることを意味し、免許取消となる処分理由です。

すでに法人が無くなっていることになりますので、顧客が取引する可能性は低いと思われますので悪徳危険度は低い処分理由と言えます。

悪徳不動産屋の手口

悪徳不動産会社の主な手口をご紹介します。下記のような営業行為をしている不動産業者は悪徳業者の可能性があるので注意してください。

1.おとり広告を出している

おとり広告(釣り物件)は悪徳不動産会社の代表的な手口です。

SUUMOやHOME’Sなどの賃貸ポータルサイト上で、

• 既に募集していない物件を掲載している
• 家賃等の条件を実際の募集条件よりも安く掲載している

ような賃貸物件が散見されます。これらはおとり広告・釣り物件などといい、不動産会社が顧客からの問い合わせを得るために掲載している実際に契約することができない物件です。

実際に問い合わせると、悪徳不動産屋は「物件はまだ募集中」と嘘を付き、来店を促します。その後いざ来店相談すると、「その物件はさきほど埋まりました」などと言い訳し、不動産会社側が契約して欲しい本命の別物件を提案してくる手口です。

家賃等の条件を実際の募集条件よりも安く掲載しているケースでは、実際の募集条件を決定するのは不動産会社ではなく貸主ですので、仮にネット広告上では安く掲載されていたとしてもその条件通りに契約することは不可能です。

2.物件のデメリットや契約条件の注意点を説明しない

借りようとしている賃貸物件や購入しようとしている不動産について、デメリットや契約条件の注意点を積極的に説明しようとしないのは悪徳不動産会社の手口です。

プロである不動産会社は積極的に物件のデメリット・契約条件の注意点を説明すべきですが、多くの不動産業者はその点を説明しようとはしません。

何故なら顧客に契約してもらうことが目的なので、契約を躊躇させるデメリットなどは説明しなくないからです。

そのような不動産屋を利用した場合、物件・契約条件のデメリットや落とし穴を知らないまま契約してしまう恐れがありますので注意が必要です。

3.強引に賃貸物件の入居申込みや購入契約の締結を迫る

賃貸物件の内見後、顧客としてはまだ検討したいところなのに「時間を取って内見対応までしているのに入居申込みをして貰わないと困る」などと言い、圧迫的な態度で強引に入居申込みを迫ったり、物件購入を迫るのも悪徳不動産屋の手口です。

不動産会社の従業員は営業職ですので、多くの場合は売上ノルマが課されています。よって、不動産会社の営業マンの立場から見れば顧客に契約させようと必死なので、あの手この手で契約をさせようとしてきます。

4.不必要なサービスを強制する(=料金上乗せ、ぼったくり)

賃貸契約において、悪徳不動産業者は顧客が希望していない様々なサービスを強制付帯して、仲介手数料以外の売上を増加させようとします。

貸主の募集条件にはない「除菌消臭費」や「害虫駆除費」などが代表的です。これらは不動産会社の売上増進のために行われる料金上乗せ行為（いわゆるぼったくり行為）であり、顧客にとっては不必要な出費が増えて初期費用が高額となります。

これらは本来、貸主の募集条件ではない場合は初期費用から外せる費用ですが、「これは契約条件で必須となっているので外せない」等と嘘を言い、料金を上乗せさせようとします。

この手口は多くの不動産会社にて行われている手口なので注意が必要です。

5.重要事項説明をしない

賃貸物件の契約や物件売買の契約前においては、仲介業者である不動産会社は法律で重要事項説明を行うことが義務付けられています。

重要事項説明は重要事項説明書を発行し、国家資格者である宅地建物取引士が説明を行うことが必要です。

重要事項説明は顧客にとって不利益となる内容があることがあるため、悪徳不動産会社は円滑に契約を結ばせるために重要事項説明を省略させることがあります。

信頼できる不動産屋の見分け方

悪徳不動産会社の手口を理解して頂いた上で、次は信頼できる不動産屋の見分け方をご紹介します。

安心して賃貸契約や不動産の購入契約を結びたい方は以下の事に注意して不動産会社を選んでください。

1.物件のデメリットや契約上の注意点を包み隠さず正直に伝えているか

借りたい賃貸マンション・アパートや購入を検討している不動産のデメリットや契約上の注意点を、営業担当者が自発的に包み隠さず正直に伝えている場合は信頼できる不動産会社といえます。この点は信頼できる不動産会社を見分けるために最も重視したいポイントです。

不動産会社としては顧客に契約して貰わなければ売上・利益に繋がらないため、デメリットや注意点は隠す傾向が強いです。

それでも尚、デメリットや注意点を自発的に伝えてくる不動産会社は顧客第一の姿勢が見られますので、安心できる不動産屋といえるでしょう。

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2.不要サービスの強制など料金上乗せ行為をしていないか

賃貸契約においては、入居時の初期費用は「貸主条件の費用(=必須費用)」「不動産会社側の費用」に分けられます。

「貸主条件の費用」は大元の募集条件であるため、どの不動産会社を利用しても変わりません(※交渉により減額・免除できる場合があります)。

「不動産会社側の費用」は仲介をする不動産会社に対する費用であり、仲介手数料(家賃1ヶ月分＋税が相場)が該当します。

ただし、多くの不動産会社では売上増進のため、仲介手数料以外に除菌消臭費や害虫駆除費などの名目で本来は必須費用に含まれない費用を初期費用に含ませて顧客に提案してきます。

顧客が「不要だから外して欲しい」と伝えたとしても、「これは必須条件なので外せません」と嘘を言って契約させようとしてきます。

このような料金上乗せ行為をしてこない不動産会社は信頼できる不動産屋といえます。

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3.強引な営業をしてこないか

顧客に検討する時間を与えず、入居申込みや契約しなければ帰さないといった具合の強引な営業をしてくる不動産屋には要注意です。

不動産会社の担当者の多くは売上ノルマが課されており、顧客に契約させようと必死なので強引な営業をしてくる担当者は多々います。また、不動産会社としても銀行等からの融資返済があるため、担当者に厳しい売上ノルマを課している業者も多いです。

そういった背景から、不動産会社の営業は強引な手法が多いとよくいわれております。

ただし、検討している物件が人気物件や条件の良い物件の場合は他にも狙っている顧客は多いため、「早い者勝ちなのでもし検討されているなら早めにご検討頂くことをおすすめします」といった内容であれば、それは顧客の利益を考えての提案ですので強引な営業姿勢とはいえません。

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4.担当者は専門知識を持っているか(=賃貸不動産経営管理士の資格を持っているか)

国家資格である宅地建物取引士を持っている営業担当者であれば不動産取引のプロと判断してしまいがちですが、実はそれだけでは不十分といえます。

宅地建物取引士は宅建業法や民法など、賃貸契約や不動産売買契約のプロではありますが、賃貸物件・購入用不動産のデメリットを見抜くプロではありません。

不動産に関する細かなデメリットや注意点を見抜く国家資格としては賃貸不動産経営管理士が該当します。

賃貸不動産経営管理士の保有者が営業担当である場合は、物件・設備の詳細の知識を持っていると判断できるので安心といえます。

ただし、そもそも宅地建物取引士や賃貸不動産経営管理士の保有者は店舗において責任者等の立場であることが多く、顧客対応には出てこずに実際の営業担当者は無資格者であることが多いです。

信頼できる不動産会社を見分けるために、担当者が宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士の両方を保有しているかしっかり確認することをおすすめします。

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5.重要事項説明をしっかりしているか

賃貸契約や不動産購入においては消費者である顧客は十分な知識を持っていない事が多く、プロである宅地建物取引士が重要事項をしっかり説明する義務があります。

これは法律でも規定されていることで、例え顧客が不要といっても重要事項説明を省略することはできません。

不動産業者の中には重要事項説明書のみを渡し、「サインと印鑑だけ押しておいてください」と説明を省略する業者もあります。

そのような不動産屋は信頼できる業者とはいえませんので注意してください。

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6.おとり広告を出していないか

スーモやホームズで気になる物件が見つかり、掲載している不動産会社に問い合わせをしたところ現在募集中と回答されても、来店してから「もう埋まりました」と言われた場合はおとり広告に引っかかった可能性があります。

顧客第一の不動産会社であれば、問い合わせた時点で既に募集終了している場合はその旨を正直に伝えるべきですが、スーモやホームズはあくまで不動産会社の商談促進ツールですので、まだ募集中と嘘をついてきます。

また、家賃・共益費などが実際の募集条件よりもかなり安く掲載し、契約成立直前で「実は最近家賃が上がった」等と言い訳し割高な正規条件に修正してくる手口もあります。ネット上の掲載条件が周辺相場よりもかなり好条件の場合はそのような手口である可能性が高いです。

おとり広告を出している不動産会社は多いので注意してください。

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7.実店舗が確認できるか

最近は実店舗を持たずオンライン対応のみの不動産業者が増加しています。

これらの不動産会社を利用した場合、万一トラブルが発生したときに対面での対応が取れない可能性があります

少なくとも対面での顧客対応ができる不動産会社を選ぶことが大切です。

オフ賃貸はオンライン対応・来店対応どちらも可能です！

8.無免許の不動産業者ではないか

不動産の賃貸契約や売買契約の仲介・代理を行うためには宅地建物取引業免許が無ければ行うことができません。

ほとんどの不動産会社は宅地建物取引業免許を保有した上で営業していますが、

• 免許取消・業務停止の行政処分を受けているのに関わらず営業している
• インスタグラムやTikTokなどのSNS上で無免許に関わらず物件の紹介や仲介案内をしている

といったケースがあります。そういった事業者は無免許業者の可能性があるので利用することは危険です。

利用しようとしている不動産会社がしっかり免許を保有しているかどうかは、国土交通省が公表している「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」を利用すれば判断できます。

【参考】建設業者・宅建業者等企業情報検索システム

9.担当者の日本語が堪能で企業のモラルスタンダードが日本に適合しているか

不動産会社を営む上で必要な宅地建物取引業者免許は外国籍の方や外資系企業でも取得可能です。

そのため、最近は大阪などで外国籍オーナーの不動産会社が増加しています。

しっかり日本語でのコミュニケーションがとれモラル面でも日本基準に合っていれば問題はございませんが、それらが満たしていない場合は高額である不動産取引においては不安です。

利用しようとしている不動産業者が外国籍オーナーの会社か判断するには、先にご紹介した国土交通省が公表している「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」を利用すれば代表者氏名が調べられますので、日本人的な氏名かである程度判断することができます。

まとめ

悪徳不動産会社の手口や信頼できる不動産屋の見分け方の主な要点をまとめると、

• 大阪の悪徳不動産会社一覧の参考とするには大阪府の行政処分履歴を確認するのが有効
• 料金上乗せ行為は不動産会社の悪質な主要手口
• 物件や契約上のデメリット・注意点を積極的に伝える不動産会社は安心できる
• 重要事項説明を省略する不動産屋は信頼できない
• オンライン対応のみの不動産会社は不安

といったポイントとなります。

良い不動産を見つけるには良い不動産会社を見つける事と同義です。

皆様も賃貸のお部屋探しや不動産購入の時に、悪質な不動産業者に騙されない様に注意してください。

オフ賃貸はお客様第一のサービスを心掛けており、

• 仲介手数料無料・キャッシュバックで賃貸初期費用を業界最安値水準まで減額可能
• 物件のデメリットや契約条件の注意点を積極的に開示
• 強引な営業、しつこい営業はしない

といったお客様に安心して頂けるサービス提供を心掛けております。

賃貸のお部屋探しや不動産の売買の御相談は是非オフ賃貸にご相談ください！